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 강제경매란?

 

강제경매라 함은 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차입니다. 이와 같은 강제경매를 신청하기 위해서는 채권자는 확정판결, 공정증서, 화해조서, 조정조서 등 집행권원을 가지고 있어야 하며, 법원으로부터 집행문을 부여 받아 집행비용을 예납하고 강제경매신청서를 집행법원에 제출하여야 합니다.

 

 절차진행과정

 

강제경매신청

채권자는 집행문을 부여 받은 집행권원(확정판결, 공정증서, 화해조서, 조정조서), 송달증명원, 확정증명원 등 필요한 서류와 함께 강제경매신청서를 집행법원에 제출합니다. 이때 일정액의 집행비용(경매수수료, 신문공고료, 감정료 등등)을 예납하여야 합니다.

 

강제경매개시결정

법원은 변론을 하지 않고 심리를 할 수 있는데, 강제경매에 필요한 요건을 심사한 후 신청이 적법하면 결정의 형식으로 강제경매를 허락한다는 결정을 합니다.

 

강제경매등기촉탁

법원은 위 강제경매개시결정과 동시에 부동산의 압류를 명하고 직권으로 그 압류취지를 부동산등기부에 기입할 것을 등기공무원에게 촉탁합니다. 등기공무원은 위 촉탁에 따라서 강제경매 한다는 것을 부동산등기부에 기입합니다.

 

경매개시결정송달

법원은 이해관계인에게 경매개시결정정본을 송달하여야 합니다.

 

물건의 현황조사와 감정평가

법원은 위 강제경매개시결정기입등기 촉탁과 함께 집행관에게 부동산의 현황과 점유관계, 차임, 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명합니다. 또한 법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

 

배당요구의 종기결정 및 공고

법원은 배당요구 종기일을 정하고 경매절차상 필요한 각종 절차들를 최고, 통지, 공고합니다. 이에 따라 배당요구채권자들은 배당요구를 합니다.

 

매각물건명세서 작성 및 매각기일결정

법원은 매각물건명세서를 작성하여 그 사본을 법원에 비치하고 일반인 누구나 수시로 자유롭게 열람할 수 있도록 합니다. 또한 법원은 경매절차가 취소되지 않는 이상 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정하여 공고하고 이를 이해관계인에게 통지하여야 합니다.

 

매각기일

입찰의 방식으로 매수인을 정하게 됩니다. , 부동산을 사고자 하는 사람은 각자 봉함한 서면으로 매수신고가격을 써내어 그 중 최고가격을 신청한 사람을 매수인으로 정합니다. 만일 최저경매가격 이상으로 매수신청을 한 사람이 없는 경우에는 새로운 매각기일을 정하고 최저매각가격을 낯춰서 다시 동일한 절차를 진행합니다.

 

매각결정기일

매각이 실시되어 최고가매수신고인이 있는 때 법원이 출석한 이해관계인인의 진술을 듣고 매각절차의 적법여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고합니다.

 

대금납부

매각허가결정을 받은 매수인인 법원이 정한 기한까지 매각대금을 납부하여야 하고, 이 대금을 납부한때 소유권을 취득합니다. 매수인이 대금을 납부하면 법원은 매수인 앞으로의 소유권이전등기 및 기타 등기의 말소등기를 등기공무원에게 촉탁하고, 등기공무원은 이 촉탁에 따른 등기를 합니다.

 

배당

매수인이 대금을 납부하면 법원은 배당표를 작성하고 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지합니다. 배당기일에 배당표에 대하여 이의가 없는 경우에는 바로 배당을 실시합니다.

 

필요한 서류

집행문을 부여 받은 집행권원정본 확정판결정본, 이행권고결정문, 지급명령결정문, 공정증서, 화해조서, 조정조서 등

부동산등기부등본

확정증명원

송달증명원

 

공과금

등록세 - 채권액의 0.2%

교육세 등록세의 20%

대법원증지 - 부동산 1개당 2,000

인지대 - 5,000

송달료 – (이해관계인의 수 + 3) x 29,600

신문공고료 – 200,000원 이상

현황조사료 – 63,260

유찰수수료 – 6,000

경매수수료 – 5천만원까지 : 청구금액 x 0.02 + 3,000

5천만원 초과 1억원까지 : (청구금액-5천만원) x 0.012 + 1,003,000

1억원 이상 : (청구금액- 5천만원) x 0.005 +1,603,000

경매금액이 5억원을 초과할 때는 5억원으로 본다.

감정료 - 1천만원 초과 5천만원까지 : 채권액 x 0.0015 + 63,000

1천만원 초과 5천만원까지 : 채권액 x 0.0015 + 63,000

5천만원 초과 1억원까지 : 채권액 x 0.0008 + 98,000

1억원 초과 50억원까지 : 채권액 x 0.0004 +1 38,000

50억원 초과 100억원까지 : 채권액 x 0.0002 + 1,138,,000

감정료가 200,000원 이하인 경우 200,000원을 납부합니다.

 

 

 임의경매란?   

 

임의경매라 함은 근저당권, 전세권 등 담보물권자가 집행권원 없이 채무자 소유 부동산을 민사집행법규정에 따라서 처분하여 자신의 채권을 변제 받는 절차입니다. 강제경매와 다른 점은 집행권원을 요하지 않는다는 점과 공신적효과가 없어서 담보권에 이상이 있으면 그것이 매각허가결정의 효력에도 영향을 미친다는 점입니다.  

 

필요한 서류  

근저당권설정계약서

전세권설정계약서

채권소명자료 차용증, 계좌이체내역서 등

부동산등기부등본  

 

공과금  

등록세 - 채권액의 0.2%

교육세 등록세의 20%

대법원증지 - 부동산 1개당 2,000

인지대 - 5,000

송달료 – (이해관계인의 수 + 3) x 29,600

신문공고료 – 200,000원 이상

현황조사료 – 63,260

유찰수수료 – 6,000

경매수수료 – 5천만원까지 : 청구금액 x 0.02 + 3,000

5천만원 초과 1억원까지 : (청구금액-5천만원) x 0.012 + 1,003,000

1억원 이상 : (청구금액- 5천만원) x 0.005 +1,603,000

경매금액이 5억원을 초과할 때는 5억원으로 본다.

감정료 - 1천만원 초과 5천만원까지 : 채권액 x 0.0015 + 63,000

1천만원 초과 5천만원까지 : 채권액 x 0.0015 + 63,000

5천만원 초과 1억원까지 : 채권액 x 0.0008 + 98,000

1억원 초과 50억원까지 : 채권액 x 0.0004 +1 38,000

50억원 초과 100억원까지 : 채권액 x 0.0002 + 1,138,,000

감정료가 200,000원 이하인 경우 200,000원을 납부합니다.

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